Nel 2021 il mercato immobiliare di Torino e provincia ha registrato 36.860 compravendite, segnando il +31,5% rispetto all’anno precedente.

Nella città di Torino si sono concluse 15.224 transazioni, con un aumento del 28% rispetto al 2020, mentre nel resto della provincia l’incremento è stato pari al 34% con 21.636 compravendite.

Con lo slancio registrato nelle compravendite, anche i prezzi delle case sono tornati a salire. A Torino i prezzi hanno segnato un aumento medio dell’1,5%, mentre nei comuni della provincia l’aumento è stato dell’1%.

Lo rivela l’Osservatorio del mercato immobiliare 2021, condotto dagli agenti immobiliari aderenti a Fiaip Torino (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).

“Il mercato della casa è ripartito e ha visto nell’ultimo anno una ripresa massiccia delle compravendite e un ritorno del segno positivo nei prezzi”, commenta Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino. “Il +28% di transazioni nel 2021 fa di Torino la terza città d’Italia con il maggior numero di compravendite, dopo Milano e Roma. Un ottimo risultato, non solo rispetto all’andamento del 2020, che ha visto la frenata con un -8,6%, ma anche rispetto al pre-pandemia. Infatti, nella sola città di Torino l’aumento è stato dell’11% sul 2019, mentre in provincia si è registrato il +27%”.

“Dopo tanti anni, i valori degli immobili residenziali a Torino sono tornati a crescere, con quotazioni in aumento in tutte le zone. Anche nelle periferie, segnate da lunghi periodi con valori in discesa, i prezzi si sono stabilizzati nel 2021, trovando equilibrio tra domanda e offerta”, spiega Luca Portinaro, delegato all’Osservatorio immobiliare di Fiaip Torino. “La collina riprende quota.

Un’area, che insieme alla precollina, va incontro ai nuovi desideri abitativi, ma c’è anche l’impulso dei Bonus fiscali, che hanno stimolato l’investimento sulle abitazioni, anche indipendenti o semi indipendenti, permettendo di rinnovare un parco immobiliare datato con ristrutturazioni difficilmente sostenibili senza agevolazioni”.

“In quest’ultimo anno, il comparto casa ha mostrato un tasso di espansione inatteso. La domanda abitativa, che si è sviluppata dopo il lockdown del 2020, non ha accennato flessioni per tutto il 2021”, commenta Andrea Franchetto, vice presidente Fiaip Torino, sottolineando le ragioni dell’aumento della domanda e delle transazioni, soprattutto fuori città.

“Le richieste sono state trainate da un favorevole mercato del credito e dalle nuove esigenze dell’abitare. Infatti il +34% nelle compravendite realizzate in provincia conferma il cambiamento in atto negli stili di vita e di lavoro dei torinesi. La domanda di metrature più ampie e spazi aperti, come giardini e cortili, si è consolidata nel corso di tutto il 2021, trovando un’offerta più diffusa e accessibile alle porte di Torino, a parità di costi rispetto al capoluogo. I Bonus fiscali anche in questo caso hanno riacceso l’interesse, soprattutto per le abitazioni unifamiliari”. 

A trainare i valori in città è il centro di Torino con il +3,1% rispetto al 2020, anno in cui i prezzi hanno visto una crescita seppure più modesta. “Merito delle recenti opere di riqualificazione che sono state realizzate nelle aree centrale e che hanno dato vita a diverse residenze di lusso: Palazzo Alosio, Corte Alfieri, Bosco Segreto, Domus Lascaris, Casa Vélo”, spiega la presidente Claudia Gallipoli. “Complice – aggiunge - anche l’agevolazione fiscale per il rifacimento e la pulizia delle facciate, prevista con il bonus al 90%, che ha rivalorizzato stabili antichi”.

Capofila dei valori in positivo è il cuore di Torino con l’area di piazza San Carlo che vanta il +3,4% (con una media di 4 .430 euro al mq), segue piazza Statuto con il +3,1% (2 .889 euro al mq) e piazza Vittorio Veneto con il 2,6% (3 .443 euro al mq).

“L’area di piazza Statuto vede aumentare i valori grazie alle crescenti richieste in zona”, commenta la presidente. “Con la vicinanza della stazione, della metro e l’apertura del sottopasso di corso Inghilterra - aggiunge Gallipoli - i valori già nel 2019 hanno visto un aumento del 4%. Si è creata un’arteria di cui ha beneficiato il primo tratto di San Donato, ma anche corso Principe Oddone”. Infatti anche il quartiere San Donato registra un +2,1% nel 2021 (con una media al metro quadro di 1 .674 euro); nel 2020 aveva visto un incremento del +1,5% e nel 2019 dello 0,5%.

La zona di Cit Turin vede i valori degli immobili in salita del 2,6% (con una media di 2 .575 euro al metro quadro). “È considerata il “fiore all’occhiello” del mercato immobiliare torinese perché da oltre otto anni non accenna a rallentamenti, grazie alla sua posizione strategica: la vicinanza alle stazioni della metropolitana, il grattacielo di Intesa Sanpaolo, il tribunale, oltre a essere una zona residenziale, ricca di servizi, come scuole, giardini, ideale per le famiglie, ma anche per studi professionali”, sottolinea il delegato all’Osservatorio, Luca Portinaro.

Ne trae beneficio anche l’adiacente quartiere Cenisia con prezzi in salita del +1,9% (1 .893 euro al mq) dove la domanda abitativa è in aumento già dallo scorso anno, quando nel 2020 ha interrotto la discesa dei prezzi registrando il +1,3%.

“Ha prezzi più accessibili rispetto a Cit Turin, in cui l’offerta scarseggia e i valori restano più alti. La crescita della domanda e dei prezzi si registra in Cenisia soprattutto in prossimità di piazza Bernini e piazza Adriano”.

A riprendere valore, seppure in maniera più modesta, è zona Crocetta che nel 2021 registra il +1,8%. “Negli ultimi anni i valori immobiliari della Crocetta erano scesi, soprattutto nel 2018 con il -4%.

Gli appartamenti sono generalmente molto ampi e seppure signorili non si allineavano alle richieste del mercato. Oggi però le esigenze sono cambiate e spesso si guarda alla camera in più, quindi riprendono un po’ di quota, trattandosi anche di immobili di pregio”, dice Portinaro. Nel 2020 i prezzi avevano rallentato la discesa con lo 0,7%, nel 2019 il calo era dello -0,3%.  

La zona Vanchiglia e Vanchiglietta registra il +1,8% nei prezzi, con 2.486 euro in media al metro quadro. Grazie alla vicinanza all’Università, al centro, al Campus Einaudi, l’area mostra la salda tenuta dei valori con un lieve rialzo delle quotazioni, proseguendo il trend del 2020 (+0,2%) e del 2019 (+0,5%). San Salvario registra il +1,3% e 1.967 euro in media al metro quadro.

Regio parco sud-Aurora vede prezzi con un +1,8% (1.744 euro al mq) e prosegue il lento e costante aumento registrato negli ultimi anni (+0,8% nel 2020 e +1,3% nel 2019).

Tornano a crescere i valori nelle zone della precollina e collina di Torino e più in generale nelle aree lungo il Po. Borgo Po, che aveva già dato segnali di ripresa nel 2020, vede i valori immobiliari in salita del +2,2% con una media di 2.705 euro al metro quadro. L’anno scorso aveva segnato il +0,5% dopo il calo nel 2019 del -2,6%.

Gran Madre e Crimea vedono nel 2021 i prezzi delle case in ripresa del +2,1% (3.489 euro al mq), dopo anni negativi (-0,1% nel 2020; -0,3% nel 2019). Madonna del Pilone – Sassi – Bertolla segnano valori in salita del +1,9% con una media di 2.100 euro al metro quadro, mentre nel 2020 registravano complessivamente il -0,5% e nel 2019 un altro -0,5%. Anche Cavoretto frena la discesa dei prezzi, segnando un modesto +0,8%, (era -1,9% nel 2020 e -1% del 2019.

“Sono zone che riprendono valore dopo alcuni anni in lieve calo. La vicinanza alla città, la possibilità di godere più facilmente di una vita all’aria aperta, di vivere a contatto con il verde, diventano qualità di queste zone che incontrano i nuovi desideri dei cittadini dopo le passate restrizioni”, spiega Luca Portinaro, delegato all’Osservatorio.

“Tornano in positivo le zone semi centrali e vanno ad azzerarsi i valori negati nelle periferie con oscillazioni prossime allo zero, dopo anni in calo. Si rileva dunque un andamento verso la stabilità e un ritrovato equilibrio nei prezzi con cenni di aumento”, spiega Lucia Vigna, delegata alla comunicazione di Fiaip Torino.

È il caso di zona San Paolo (+1,1% e 1.854 euro al mq), Santa Rita (+1,5% e 1.657 euro al mq), che nel 2020 invece registravano leggere flessioni.

Gli immobili che si trovano in zona Lingotto segnano il +1,3% con 1.210 euro al metro quadro (+0,1% nel 2020 e -1,4% nel 2019). Nizza Millefonti vede i valori salire del +0,8% (1.726 euro mq), mentre nel 2020 i prezzi erano al -2,1% e nel 2019 al -4,1%.

Mirafiori Nord e Mirafiori Sud salgono rispettivamente del +1,7% (1.556 al mq) e del +1,6% (1.393 al mq). Regio Parco – Barca sale dello 0,9% (1.227 al mq), mentre nel 2020 era -1,1%. Pozzo Strada torna in positivo con il +1,1% (1.916 euro al mq), dopo il -2,9% del 2020 e il -3% del 2019. Lucento – Vallette registrano valori del +1,1% (856 euro al mq). Madonna di Campagna segna valori con il +1,2% (1.016 euro al mq), dopo il -1,4% del 2020 e il -4% del 2019.

Anche Barriera di Milano segna il +0,9% (833 euro al mq), dopo anni in decremento (-4% nel 2019 e -1,2% nel 2020).

I valori negativi non scendono al di sotto del -0,2%, è la situazione di Borgo Vittoria (1.215 euro medio al mq) e Falchera e Villaretto (-0,2% e 816 euro al mq), un valore in equilibrio, ritrovato nel 2020 (-0,9%) dopo il tonfo del -9% del 2019. Poi c’è Parella con valori al -0,1% con 1.577 euro in media al metro quadro (nel 2020 segnava -2,9%) e Aurora con -0,1% e 983 euro al metro quadro.

La provincia torinese registra nel 2021 un volume di transazioni maggiore rispetto al capoluogo: +34% nelle compravendite sul 2020 e 21.636 immobili scambiati.

“Si tratta di 6 punti percentuali in più rispetto alla città di Torino e rispetto al 2019, l’aumento è pari al 27%.

Anche i prezzi mostrano un lieve aumento, circa l’1% rispetto al 2020, interrompendo la costante diminuzione che si registrava negli anni passati”, spiega Andrea Franchetto vice presidente Fiaip Torino. “Il trend è conforme alle altre province piemontesi ed evidenzia come le città non capoluogo abbiano trainato le compravendite sul territorio, confermando il nuovo orientamento nelle preferenze abitative e nelle scelte di vita della popolazione”.

In Alta Val di Susa e Val Chisone i prezzi mostrano un leggero miglioramento registrando il -0,1% nel 2021 rispetto al 2020 quando i prezzi erano al -1,3%. Anche le case indipendenti registrano cali meno significativi con il -1,6% sul 2020 quando scontavano il -2,9%.

“Il lockdown per il Covid ha influenzato la voglia di evadere e di trasferirsi in luoghi lontani dai grandi centri urbani – aggiunge il vice presidente -. Per tanti anni le case in alta montagna non si riuscivano a vendere perché costosissime da ristrutturare. Anche in quest’area i bonus hanno rappresentato uno stimolo in più all’acquisto. Oggi c’è chi decide di vivere in piccoli borghi anche 4 giorni su sette”.

Il mercato dei posti e box auto è trainato da quello residenziale e dunque torna a crescere e mostra prezzi in aumento del 1,7%.

Il settore commerciale nel 2021 mostra un andamento in controtendenza rispetto al passato e registra un forte incremento nelle compravendite. La stima di crescita per il comparto negozi e laboratori, analizzando i dati previsionali dell’Omi, è del +26,6% (con 1.023 immobili compravenduti) rispetto al 2020 (808 transazioni). Ma l’andamento è positivo anche in confronto al 2019 con il +14%.

Dopo le significative perdite di valore, non ultimo il -5,5% nei prezzi del 2020, il comparto nel 2021 vede un più contenuto calo delle quotazioni, che si attesta al -2%.

In provincia l’andamento delle compravendite nel 2021 per il comparto negozi e laboratori è analogo: la stima di chiusura è di 673 immobili compravenduti contro i 465 del 2020.

Complessivamente in Torino e provincia nel 2021 si prevede di arrivare a quota 1.696 negozi e laboratori compravenduti che rappresentano il +33% rispetto al 2020 e quasi il +21% sul 2019.

“Con la contrazione delle quotazioni, le compravendite hanno avuto una sollecitazione alla crescita, che non è imputabile unicamente allo stop del settore nel 2020”, spiega Aurelio Amerio, delegato alle relazioni Istituzionali di Fiaip. “Il primo semestre 2021 – sottolinea - ha avuto un consistente ‘rimbalzo’, tale da annullare l’impatto negativo dello stesso periodo dell’anno precedente, il più colpito dai provvedimenti restrittivi anti Covid. Ma la dinamica espansiva, anche se più incerta nel secondo semestre, si è protratta su tutto il 2021. Si tratta, in sostanza – precisa - di un mercato caratterizzato da perturbazioni, forti cali e balzi in avanti”.

“Se si considera la progressione dei volumi scambiati anche in rapporto al 2019 – commenta Amerio - sembra essere in atto un andamento analogo a quello che è avvenuto dal 2017 per gli uffici, ossia la riconversione d’uso in abitazione. Il cliente compra come negozio, ma avvia una riqualificazione e il cambio di destinazione. Per la trasformazione degli uffici ad abitazione è consigliabile effettuare il cambio d’uso prima dell’atto al fine di ridurre la rendita catastale e conseguente tassazione. Troviamo diversi esempi di questo tipo di operazioni, soprattutto nelle vie interne di un quartiere, come a Santa Rita, in zona Parella e nei pressi di Porta Susa, ma anche in centro come in via San Domenico e dintorni”.

Nel 2021 si registra una lieve flessione nelle richieste di mutui, pari a -0,2% rispetto al 2020, anno in cui invece si era registrata una crescita del +2,8%. Di contro l’importo richiesto risulta in crescita del +4,1% rispetto all’anno precedente, con una media di 139mila euro. Nel complesso quasi i tre quarti delle richieste sono sotto i 150mila euro e l’80% ha una durata superiore ai 15 anni. 

Il 60% degli agenti immobiliari aderenti a Fiaip ritiene che il 2022 avrà un andamento complessivamente migliore rispetto al 2021. Il 52% pensa possa registrare un lieve miglioramento, mentre l’8% si mostra più ottimista e ritiene che il miglioramento più significativo.

Per quanto riguarda i prezzi, il 50% degli operatori del settore pensa che i prezzi resteranno stabili, senza contrazioni né salite, con variazioni tra il -1 e il +1 per cento. Il 45% dei mediatori invece prevede un aumento dei valori: il 41% pensa che saranno più modesti tra il +1,1% e il +3%; mentre il 4% stima un incremento tra il +3,1 e il +5%. Invece il 5% degli agenti interpellati prevede una contrazione dei prezzi dal -1,1 al -5%.

“Il 2022 è un anno in cui è più difficile fare previsioni rispetto al passato, vista la situazione di incertezza geopolitica e finanziaria. In generale il cliente vede il ‘mattone’ come bene rifugio. L’aumento delle compravendite di bilocali, in questa prima parte dell’anno, conferma infatti la ripresa degli investimenti”, spiega Claudia Gallipoli, presidente Fiaip Torino.

“Quello che emerge in questa prima fase del 2022 è la carenza di offerta, ossia di immobili in vendita, che si compravendono in tempi relativamente rapidi”, aggiunge la presidente.

Si delinea anche una generale discesa delle richieste di mutui immobiliari. A livello nazionale la domanda è calata di circa il 20% nel primo trimestre 2022. Su questo aspetto concorrono più aspetti. Da una parte c’è un generale calo delle surroghe e dall’altra ci sono i tassi del credito in aumento, che segnano incrementi di uno o due punti percentuali attestandosi in media tra il 2 e il 3%.

“Da considerare inoltre che le generali incognite legate alle spinte inflazionistiche incidono sul sentiment dei consumatori – commenta la presidente -. C’è chi disponendo di liquidità, trova più sicuro investire il proprio risparmio nel mattone, comprando un immobile senza accendere un mutuo. E c’è chi invece è più attendista, un’ampia fetta di persone che preferisce temporeggiare l’acquisto o la vendita di una casa. La prospettiva di un significativo aumento dei costi di vita può indurre a rinviare l’acquisto di una casa e allo stesso tempo chi ha intenzione di vendere è più propenso a conservare nel mattone il suo risparmio”.